La buena noticia en la rehabilitación de viviendas es que Hacienda les da un trato especial con deducciones importantes, Para animar a los propietarios y a los inversores a mejorar viviendas y edificios antiguos.  

Según el Ministerio de Fomento, una obra de rehabilitación son aquellas que se hacen para obtener más superficie útil, modificar la distribución interior, adecuar las instalaciones como las del agua o la electricidad, o bien para conseguir un mejor aislamiento térmico y acústico. También las realizadas para ahorrar energía o suprimir barreras arquitectónicas o el ruido.

Más de la mitad de las viviendas que hay en la provincia de Jaén tienen más de 30 años. Miles de casas y edificios necesitan un «lavado de cara». O una «cirugía» en toda regla, porque cerca de la mitad se construyeron hace más de medio siglo. Estas cifras dejan claro que la rehabilitación es una asignatura pendiente para los propietarios y las administraciones públicas.

En el caso de la rehabilitación de viviendas, la deducción fiscal sólo se aplicará a las viviendas «habituales», y no a las vacacionales

Lo que Entiende el Gobierno por Rehabilitación de Viviendas.

Se debe tener muy en cuenta que no es lo mismo el concepto común de rehabilitación de viviendas al que establece la ley a efectos fiscales.

El Gobierno ha aprobado el denominado «Pacto de los Fontaneros», consistente en una rebaja bianual del IVA de la rehabilitación y de las obras domésticas, del 21% al 10%. Y hay una desgravación del 10% en el IRPF por obras relativas a la eficiencia energética y suministros o accesibilidad. Es decir;

1.- En IRPF dará derecho a deducir por rehabilitación de viviendas. (deduce igual que si fuera por adquisición de vivienda).

2.- En IVA, hará que la compra de una vivienda/edificio para rehabilitarla (incluso a un particular) y su posterior venta una vez rehabilitada: tributen por IVA, y no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Por ejemplo: Supongamos que valor del inmueble a rehabilitar es de 200.000€ antes de la rehabilitación. Según el IBI el 40% del valor catastral corresponde a la construcción y el resto al suelo. El valor de la construcción es de 200.000€ x 40% = 80.000€

Para que la obra pueda ser calificada de rehabilitación es necesario que el proyecto de rehabilitación cueste más del 25% del valor de la construcción = 25% x 80.000€ = 20.000€

Supongamos que el coste del proyecto de rehabilitación son 22.000€, es necesario que más del 50% (11.000,01€) se correspondan con partidas del proyecto correspondientes a rehabilitación, obras análogas o conexas. Por tanto, el resto del coste del proyecto pueden ser obras meramente estéticas.

NOTA: El Plan de Rehabilitación de Viviendas concede préstamos convenidos por el coste total de la rehabilitación -computando un máximo de 90 metros cuadrados- a quienes quieran rehabilitar su piso para el uso, siempre que ingresen menos de 6,5 veces el IPREM (48.458 euros al año). Será condición necesaria que al menos el 25% del presupuesto de las actuaciones esté dedicado a reparaciones sociales (energía, accesibilidad, etc…)

¿Qué se entiende por rehabilitación de viviendas?

Se entiende Rehabilitación cuando las obras cumplan estas 2 condiciones:

1.- Que el coste total de las obras del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, de su valor de mercado. (Anteriormente, hasta 2008, se incluía el precio del suelo también)

2.- Cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Son Obras Análogas a la rehabilitación de viviendas:

1.- Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

2.- Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados y drenajes para evitar humedades.

3.- Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

4.- Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

5.- Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Son Obras Conexas a la rehabilitación de viviendas:  

1.- Las que estén vinculadas a la misma de forma indisociable y no constituyan el mero acabado u ornato de la edificación o pintura de la fachada, siempre que su coste sea inferior al de las obras de rehabilitación más las obras análogas.

2.- Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

3.- Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

4.- Las obras de rehabilitación energética, estimándose tales las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovable

NOTA: Las rebajas fiscales del Gobierno van más dirigidas a las reformas que a las rehabilitaciones como tales. Otras rehabilitaciones menores, como los servicios de pintura, fontanería, electricidad y carpintería, tributan por IVA, que será también el reducido (10%). Además, hasta 12.000 euros en el IRPF por realizar rehabilitación en la vivienda propia.

Está claro que rehabilitar una vivienda es rentable, no solo por el tratamiento fiscal; sino porque esa vivienda o edificio una vez rehabilitado sube de valor. Algunas empresa de inversión inmobiliaria y fondos ya han comenzado a aprovechar esta oportunidad para incrementar su patrimonio con miras a inversiones a 10 años.

Asimismo, algunas empresas fuera del sector inmobiliario han considerado las ventajas fiscales para rehabilitar “viejos edificios” que la empresa ha tenido durante años. En vez de optar por reformas interiores, han optado por una rehabilitación integral y así incrementar el valor de los activos de su empresa.

En Hovalis podemos asesorarte sobre cómo rentabilizar al máximo la rehabilitación de un edificio antiguo o un edificio histórico. Contáctanos en el teléfono 610.711.975 y te presentaremos una propuesta sin compromiso.