FUNCIONAMIENTO DE PROMOCIÓN EN RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
1 ¿Qué es el sistema de promoción en régimen de Comunidad?
El desarrollo de una promoción a través de una Comunidad de Propietarios, es una fórmula de promoción inmobiliaria en régimen de autopromoción en Comunidad, tiene su base en la figura jurídica de la Comunidad de Bienes que regula el Código Civil, concretamente en los artículos 392 a 406. Puede considerarse la Comunidad de Propietarios como una subespecie dentro de la categoría más amplia de la Comunidad de Bienes. Cuyo objeto social es la adquisición de un inmueble o solar y construcción de viviendas, que se rige por unos Estatutos y se gobierna a través del otorgamiento de poderes a una gestora, desarrollando un proyecto inmobiliario sobre un solar o propiedad inmobiliaria elegido.
2 ¿Qué es una Comunidad de Propietarios?
La Comunidad de Propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características:
-Es un tipo de Comunidad de bienes especial recogida en el artículo 396 del Código Civil. La representación y gestión está delegada en el presidente de la comunidad.
-Cada comunero adquiere una finca dentro de un edificio contribuyendo a los gastos de los elementos comunes mediante una cuota de participación.
-Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios.
3. ¿Qué función desempeña la Gestora?
La Gestora es una persona jurídica, que realiza todas las gestiones administrativas, mercantiles, técnicas, etc. necesarias para la puesta en marcha, desarrollo y ejecución hasta su finalización del proyecto constructivo a desarrollar sobre el solar o propiedad inmobiliaria en cuestión, que actúa por encargo de la comunidad y en nombre y representación de todos los comuneros que la integran. en nuestro caso Construcciones Salido Zambrana SL.
4. ¿Por qué es necesaria su intervención?
Su experiencia en el sector inmobiliario es la mejor garantía para obtener éxito en el desarrollo de la promoción inmobiliaria, haciendo mucho más fácil al comunero su situación hasta la entrega de llaves de la vivienda que le interesa adquirir.
5. Qué relaciones contractuales existen entre Gestora, Comunidad de Propietarios y comuneros?
La Comunidad de Propietarios, está integrada por los comuneros quienes adquieren esta condición a la firma del contrato de adhesión a la misma. La Gestora actúa en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud de una encomienda de gestión que se concreta en una prestación de servicios. Finalmente, cada comunero debe apoderar personalmente a la Gestora para que tenga capacidad de actuación.
6 ¿Quién ostenta la figura de promotor a efectos de la responsabilidad que atribuye la Ley de Ordenación de la Edificación?
La Ley 38/19999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 266, de 6‐11‐ 1999), que es el marco legal específico en la ejecución de cualquier promoción de viviendas, determina en su Artículo 9: “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”, recayendo por tanto la responsabilidad atribuida al promotor en la gestora de la Comunidad, manteniendo los comuneros todas las garantías de una promoción directa que pudiera desarrollar una sociedad promotora.
7 ¿Existen vacios de responsabilidad en el régimen de Comunidad Propietarios?
No. Al igual que sucede con la figura del promotor, el resto de agentes que intervienen en la edificación (proyectistas, director de obra, director de ejecución de las obras, organismos de control de calidad, empresa constructora, etc.) tienen las mismas responsabilidades atribuidas por la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que puedan existir vacíos de responsabilidad en el desarrollo de las viviendas en régimen de Comunidad.
8 ¿Qué régimen jurídico tiene una Comunidad?
La comunidad de propietarios se regirá por los Estatutos, que es la norma que los comuneros han dispuesto para autorregularse, y donde queda determinada la organización de la Comunidad, los procesos de toma de decisiones, el órgano de gestión, las distintas cuotas de participación de los comuneros y la obligación del pago de las mismas, la adjudicación de las viviendas, las normas de transmisiones de cuotas, etc. Cualquier asunto que no quedara recogido por los Estatutos, será regulado por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
9 ¿Tendré acceso a la documentación de la Comunidad?
Toda la documentación de la Comunidad (proyectos, licencias, documentación administrativa, etc.) se encontrará permanentemente a disposición de los comuneros, pudiendo ser consultada en las oficinas de la Gestora, quién será la encargada de su custodia. Tan solo existirán las restricciones propias impuestas por la Ley de Protección de Datos referentes a los integrantes de la Comunidad.
10 ¿Cómo se asignan las cuotas de participación en la Comunidad de cada comunero?
El proyecto de Arquitectura define las distintas viviendas que integrarán la Comunidad. A partir de dicho proyecto, y en base a la superficie de cada vivienda, se determinarán los coeficientes de participación de cada uno de los inmuebles, y por tanto el coeficiente de participación de cada comunero en la Comunidad.
11 ¿Puede variar el precio final de la vivienda?
El precio de la venta es cerrado no pudiendo variar, siempre que se ejecute la obra arreglo el proyecto de ejecución de obra, a excepción de la posible modificación del importe del I.V.A. (Impuesto del Valor Añadido) que depende del Ministerio de Economía y Hacienda.
12 ¿Estará la operación sujeta al Impuesto del Valor Añadido (I.V.A.)?
Sí. La adquisición de la vivienda en régimen de Comunidad está sujeta al Impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA en los anticipos de los comuneros, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.
13 ¿Y qué pasa si finalmente hay mayores gastos que los inicialmente previstos?
Los comuneros tienen la garantía de que el precio de la vivienda, es cerrado, pudiendo incrementarse únicamente por la modificación que pudiera sufrir el impuesto I.V.A. Al margen de este concepto, cualquier otra desviación económica sería asumida por la Gestora y nunca repercutidos a los comuneros, manteniéndose en el saldo final los importes inicialmente fijados.
14 Al revés, si los gastos son menores, ¿supondrá un menor precio final de la vivienda?
El carácter de precio cerrado se ha obtenido de la aprobación del Estudio de viabilidad económica de la promoción propuesto por la Gestora de la Comunidad, por lo que el precio de la vivienda y sus anejos será siempre el estipulado en el contrato de adhesión de los comuneros, repercutiendo el saldo final a la Gestora, tanto si es negativo como si es positivo.
15 ¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?
En el régimen de autopromoción es la propia Comunidad quien promueve las edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas que el desistimiento o interrupción de los pagos por los comuneros, eliminándose el riesgo de quiebra del promotor que existe en la compra de viviendas a una empresa inmobiliaria.
16 ¿Pueden variarse las calidades contratadas?
Si. Las calidades definidas en el Proyecto Básico y de Ejecución están a su vez incluidas en los proyectos técnicos, el contrato de ejecución de obras con la empresa constructora y en la memoria de calidades que se firme junto con el Contrato de adhesión.
Antes del inicio de las obras o durante las mismas, se realizará por parte del comunero y junto con el equipo técnico de HOVALIS los cambios necesarios para que la vivienda quede del gusto del comunero. Una vez se ha producido la valoración económica de los cambios y, aceptado por parte de la Gestora, se firmará un contrato de aceptación del importe y la garantía de pago de los mencionados cambios.
17 ¿Cómo se financiará la promoción?
Se financiará con los fondos propios de los comuneros y el préstamo hipotecario suscrito por cada comunero individualmente, el cual no podrá ser cancelado por su titular hasta haya sido dispuesto en su totalidad.
18 ¿Cómo se producirá la entrega de la vivienda?
A la finalización de la construcción, se solicitarán los permisos y licencias de Primera Ocupación y, una vez obtenidos, se toma posesión de la vivienda, pues el comunero tiene la escritura de la vivienda a su nombre desde antes de comenzar las obras.
19 ¿Están incluidos los gastos de Notaría, Registro e impuestos en el precio de la vivienda?
No. Todos los gastos los pago el comprador.
20 ¿Qué documentos acompañarán a la entrega de la vivienda?
Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación:
-Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de Propietarios.
-Planos de la vivienda realmente ejecutada.
-Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.
-Listado de empresas intervinientes en las obras de ejecución.
-Licencia de Primera Ocupación.
-Boletines de electricidad y agua.
-Garantías de los distintos fabricantes de los equipos instalados en la vivienda.
21 ¿Qué garantías tiene mi vivienda?
Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.
22 ¿Cuándo se disuelve la Comunidad de bienes?
La disolución de la Comunidad de Bienes Residenciales se producirá con la entrega de las viviendas en régimen de propiedad horizontal.
23 ¿Y a partir de dicho momento cuál será el régimen jurídico de aplicación?
Una vez disuelta y extinguida la Comunidad de Bienes Residenciales, el régimen jurídico será el propio de la Comunidad de Propietarios, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, los Estatutos y las normas de régimen interno de ésta.
24 Si una vez entregadas las llaves quiero vender mi vivienda, ¿tendrá esta alguna limitación legal por el hecho de tratarse de una Comunidad?
No. Sin ninguna limitación, al tratarse de viviendas libres.
25 ¿Cuál será el plazo de entrega de la vivienda?
Se estima que las viviendas serán entregadas en el plazo de doce meses desde la fecha de adhesión del porcentaje de comuneros requeridos para dar viabilidad a la promoción.